しかし、不動産を相続する場合の遺産分割協議書は、単に「自宅を長男が相続する」と書けばよいわけではありません。遺産分割協議書を相続登記に使用するのであれば、どの不動産を誰が取得するのかを明確に特定できるように記載することが重要です。特に注意したいのが、不動産の「住所」と「登記上の表示」は必ずしも同じではないという点です。土地には「地番」、建物には「家屋番号」があり、マンションや共有不動産ではさらに確認しなければならない事項があります。

遺産分割協議によって不動産を特定の相続人が取得することになった場合、遺産分割協議書には、

「誰が」

「どの不動産を」

「取得するのか」

が分かるように記載します。

たとえば、父が亡くなり、母・長男・長女の3人で遺産分割協議を行い、父が所有していた自宅を長男が取得することになったとします。相続人間では、

”父の自宅は長男が相続する。”

という合意で十分に意味が通じますが、その内容を遺産分割協議書にする場合、

”相続人○○○○は、被相続人所有の自宅を取得する。”

とだけ記載するのではなく、取得する不動産を特定できるように表示することが重要です。

法務局が公開している遺産分割協議書の記載例でも、

”相続財産のうち、下記の不動産は、○○が単独で相続する。”

という本文の後に、土地について「所在・地番・地目・地積」、建物について「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」を記載する形式が示されています。つまり、不動産の遺産分割では、「長男が自宅を取得する」という合意内容を、「長男がこの土地とこの建物を取得する」という形に具体化して書面にするという考え方が重要になります。

住所ではなく登記上の表示を確認する

不動産の記載で最初に理解しておきたいのが、普段使っている住所と登記上の不動産の表示は同じとは限らないということです。

たとえば、自宅の住所が、

”○○市○○町一丁目2番3号”

だったとします。ところが、その土地の登記記録を見ると、

”所在　○○市○○町一丁目”

”地番　23番”

となっていることがあります。この「23番」が土地を特定するための地番です。建物についても同様です。普段は土地と建物をまとめて「○○市○○町一丁目2番3号の自宅」と考えていますが、不動産登記では土地と建物は別々の不動産として扱われます。建物には土地の地番とは別に「家屋番号」があります。そのため、遺産分割協議書を作成するときは、住所をそのまま書くのではなく、対象となる土地・建物の登記内容を確認することが基本となります。

相続が発生した際、被相続人の不動産を調べる手掛かりとして、固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認することがあります。これらは不動産を把握するための資料として役立ちます。しかし、遺産分割協議書を相続登記に使用するのであれば、最終的には登記事項証明書などによって登記されている内容を確認することが重要です。確認してみると、

• 自宅敷地が複数筆に分かれている
• 父の単独所有だと思っていた土地が共有だった
• 土地と建物の所有者が異なる
• 建物の登記状況が想定していたものと異なる

といったことが判明する場合があるからです。遺産分割協議書を作成してから不動産の状態が想定と違うことに気付くより、協議書を作成する前に登記内容を確認しておくことが重要です。

土地の書き方と記載例

建物の書き方と記載例

土地と建物をまとめて相続する場合の記載例

複数の土地・建物がある場合の注意点

遺産分割の内容自体は相続人全員で決まっていても、不動産の表示が適切でないため、その後の相続登記で確認や修正が必要になることがあります。

特に次の点には注意しましょう。

1. 住所をそのまま記載する

普段使用している住所と登記上の地番・家屋番号は一致するとは限りません。登記内容を確認して記載します。

2. 地番と住居表示を混同する

「○番○号」という住所の番号を、そのまま土地の地番だと思い込まないよう注意が必要です。

3. 土地だけ記載して建物が抜けている

自宅を相続する」という認識であっても、土地と建物は別の不動産です。土地と建物の両方が被相続人の所有で、両方を同じ相続人が取得するのであれば、それぞれについて確認します。

4. 家屋番号を確認していない

建物には家屋番号があります。土地の地番と同じ番号になっている場合もありますが、必ず同じとは限りません。

5. 複数筆の土地の一部が抜けている

一つの敷地に見えても、登記上は複数筆に分かれていることがあります。

このように、不動産の記載では、「何となくこの不動産だと分かる」ではなく、「どの不動産を指しているのかを登記記録と対応させて確認できる」という視点が大切です。

不動産を含む遺産分割協議書では、「誰が相続するのか」だけでなく、「その人がどの不動産を取得するのか」まで明確にすることが重要です。そのためには、遺産分割協議書を作成する前に対象となる不動産の登記内容を確認します。土地であれば、”所在・地番・地目・地積”、建物であれば、”所在・家屋番号・種類・構造・床面積”などを確認します。特に相続登記に使用することを予定している遺産分割協議書では、後になって「この土地が協議書から抜けていた」「地番ではなく住所を書いていた」といったことにならないよう、最初から登記内容を確認して作成することが大切です。

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