実家を売却して兄弟で分ける場合の遺産分割協議書の書き方

換価分割の基本的な仕組み

換価分割とは、相続財産を売却するなどして金銭に換え、その代金を相続人間で分配する遺産分割の方法です。例えば、父親が亡くなり、兄と弟の2人が相続人となった以下のような場合を考えます。

• 被相続人：父親
• 相続人：兄（甲）と弟（乙）
• 相続財産：父親名義の実家の土地と建物
• 実家の売却価格：3,000万円
• 売却代金の分配割合：甲・乙それぞれ2分の1

この場合、実家を売却して、その代金を兄弟で分けることが考えられます。ただし、売却に伴う費用が発生する場合には、売却価格3,000万円がそのまま分配対象になるとは限りません。

換価分割は、例えば次のような場合に検討されます。

• 相続人の誰も実家を利用する予定がない
• 実家を単独で取得したい相続人がいない
• 実家以外の相続財産が少なく、財産を金銭で分けたい
• 実家を共有名義で保有し続けることを避けたい

一方、実家を売却するには買主を探す必要があり、希望する価格や時期に売却できるとは限りません。そのため、換価分割を選ぶ際には、売却が長期化した場合の対応についても検討することが重要です。

実家の分け方には、換価分割のほかにも、単独取得、代償分割、共有取得などがあります。

例えば、兄が実家を取得し、自己の財産から弟に500万円を支払う場合には、代償分割が問題となります。これに対して、実家を売却し、売却によって得られた代金を兄弟で分ける場合が換価分割です。代償分割は、実家を取得する相続人がほかの相続人に対して給付義務を負う方法であり、換価分割は、実家を金銭に換えて分配する方法です。両者では、遺産分割協議書に記載すべき事項も異なります。実家の分け方全体については、次の記事で解説しています。

換価分割では、売却代金の分配割合だけでなく、売却手続きの進め方についても合意しておくことが重要です。

• �@ 売却する不動産を特定する

まず、売却する土地と建物を確認します。実家の敷地が複数筆に分かれている場合や、私道の共有持分がある場合には、それらも確認する必要があります。また、土地と建物の登記名義人が異なる場合には、換価分割の対象となる権利を整理する必要があります。

• �A 誰が売却手続きを進めるのか

兄弟全員で売却手続きを進めるのか、代表者を決めて連絡や事務手続きを担当してもらうのかを検討します。例えば、兄が実家の近くに住んでいるため、不動産会社との連絡を担当する場合です。ただし、売却の連絡担当者を決めることと、売却する不動産の所有者を誰にするかは別の問題です。また、代表者を決めたからといって、その人が当然に他の相続人を代理して売買契約を締結できるわけではありません。

• �B 売却条件をどう決めるのか

売却価格、売却時期、不動産会社への依頼などについて、相続人間で確認しておくことが重要です。例えば、次のような事項です。

• 売出価格の決定方法
• 売却価格を変更する場合の承認方法
• 売却期限の目安
• 買主から提示された条件を誰が判断するか
• �C 売却費用をどう負担するのか

換価分割では、売却に伴う費用を控除した後の金額を分配する方法が考えられます。その場合には、どの費用を控除するのかを明確にします。

• �D 売却代金をどの割合で分けるのか

兄弟2人で2分の1ずつ分ける方法もあれば、相続人全員の合意によって異なる割合を定める場合もあります。法定相続分と同じ割合にしなければならないわけではありません。ただし、相続人全員が合意した割合を明確に記載する必要があります。

換価分割を行う場合には、相続登記をどのように行うかが重要な検討事項となります。代表的な方法として、次の2つが考えられます。

• �@ 相続人が共有で取得して売却する方法

例えば、兄と弟が実家の土地と建物をそれぞれ2分の1ずつ取得し、共有名義で相続登記をしたうえで売却する方法です。この場合、兄と弟が共有者となり、不動産全体の売却について必要な合意を行って売却手続きを進めます。売却後は、合意した費用を控除した残額を、協議書に定めた割合で分配します。特徴としては、以下のようなものがあります

• 相続人それぞれの共有持分を登記上も明示できる
• 不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要
• 売買契約や決済について共有者間の調整が必要となる
• �A 代表相続人が単独で取得し、売却代金を分配する方法

例えば、兄が換価分割を実行するために実家を取得し、兄の単独名義で相続登記を行って売却する方法です。この場合には、兄が単独で不動産を取得するという登記上の取扱いと、売却代金を弟にも分配するという遺産分割の合意内容を整合させる必要があります。単に「便宜上、兄の名義にする」と記載するだけで、実際の権利関係や税務上の取扱いが当然に決まるわけではありません。

特に重要なのは、兄が実家を最終的に自己の財産として取得するのか、換価分割のために取得して売却代金を分配する義務を負うのかを明確にすることです。代表相続人による単独名義の方法を選ぶ場合には、遺産分割協議書の文言、相続登記、売却手続き、税務上の取扱いについて、事前に司法書士や税理士等と確認することを推奨します。

換価分割では、実家を売却した金額がそのまま各相続人の取得額になるとは限りません。例えば、実家を3,000万円で売却した場合を考えます。

このように、売却費用を控除した残額を分配する場合には、協議書でその計算方法を明確にします。

売却費用として確認したい項目

例えば、次のような費用が考えられます。

• 不動産仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 測量・境界確認に要する費用
• 売却のために必要な建物解体費用
• 相続登記や売却に伴う登記関係費用
• その他、相続人全員が売却に必要な費用として合意したもの

ただし、これらの費用がすべて税務上の譲渡費用に該当するわけではありません。相続人間で売却代金から控除する費用と、税務上の譲渡費用は区別する必要があります。また、固定資産税の精算金や売却前の管理費用などについても、必要に応じて取扱いを決めておきます。

費用を立て替えた場合の精算

例えば、兄が測量費用を先に支払った場合には、その立替金を売却代金から精算する方法が考えられます。ただし、立替金の精算と売却費用の控除を重複して行わないように注意が必要です。協議書では、費用を誰が負担し、どのように精算するのかを明確にすることが重要です。

ここでは、兄（甲）と弟（乙）が実家を売却し、売却代金を2分の1ずつ分ける場合を例に説明します。以下の条項は、換価分割の基本的な構成を理解するための例です。実際の協議書では、相続人全員の合意内容、対象不動産、登記・売却方法などに応じて調整する必要があります。

この記載例のポイント

この例では、兄と弟がそれぞれ2分の1の共有持分を取得することを明確にしています。そのうえで、実家を売却すること、売却費用を控除すること、残額を2分の1ずつ分配することを定めています。なお、売却条件を誰が決定するのか、立替費用をどのように精算するのかなどについては、実際の事情に応じて具体化する必要があります。

次に、兄が換価分割のために実家を取得し、売却代金を弟と分ける場合です。

この記載例のポイント

この例では、兄が不動産を単独取得することに加えて、換価分割のために売却し、弟に売却代金を分配する義務を負うことを明確にしています。特に重要なのは、次の点です。

1. 兄が換価分割のために不動産を取得すること
2. 兄が売却手続きを進めること
3. 売却条件について弟の同意を得ること
4. 売却費用を控除すること
5. 売却代金の分配割合と支払期限を定めること
6. 売却状況や費用の明細を確認できること

ただし、代表相続人の単独名義による換価分割では、協議書の文言と登記・税務上の取扱いとの整合性が重要です。上記の条項をそのまま使用すれば、すべての登記・税務上の問題が解決するわけではありません。実際の作成に当たっては、必要に応じて司法書士や税理士等と確認することが重要です。

※）上記は架空の不動産の表示例です。実際には登記事項証明書などを確認して作成します。

売却が長期化する場合

換価分割では、実家がすぐに売却できるとは限りません。例えば、売出価格が高すぎる場合や、建物の状態に問題がある場合などには、売却が長期化することがあります。そのため、必要に応じて次のような事項を検討します。

• 売却活動を開始する期限
• 売却状況の報告方法
• 売出価格を変更する場合の承認方法
• 一定期間売却できなかった場合の再協議
• 売却までの管理費用の負担

売却価格が想定より低くなった場合

例えば、当初3,000万円で売却する予定だった実家が、実際には2,500万円でしか売却できない場合です。協議書で売却代金の分配割合を定めていれば、その割合に従って分配額を計算する方法が考えられます。ただし、売却価格の変更について相続人全員の同意を必要とする場合には、売却前にその手続きを確認する必要があります。

例えば、売却できない場合は、次のような条項を検討できます。

このように、売却できなかった場合の対応を定めておくことが考えられます。ただし、再協議条項だけでは、相続人間で意見が一致しない場合の解決方法まで確定するわけではありません。

実家が亡くなった親の名義になっている場合には、売却に先立って相続登記を行う必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続による不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。また、遺産分割が成立した場合には、その成立日から3年以内に、遺産分割の結果に基づく登記を申請する義務があります。2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となり、2027年3月31日が期限となる場合があります。換価分割を予定していても、相続登記の申請義務がなくなるわけではありません。

また、換価分割では、売却代金を誰がどの割合で取得するのか、実際の権利関係がどうなっているのかなどによって、税務上の確認事項が異なります。特に、代表相続人一人の名義で売却する場合には、登記名義人だけでなく、換価分割の合意内容や売却代金の帰属を踏まえた検討が必要です。

代表相続人が売却代金を受領し、ほかの相続人に分配する場合には、その支払いが遺産分割に基づくものなのかを明確にすることが重要です。換価分割として合意した内容に従って代金を分配する場合と、不動産を単独取得した相続人が自己の財産をほかの相続人に贈与する場合とでは、法的・税務上の性質が異なります。そのため、単に代表者の名義で売却した後に金銭を分ければ、必ず贈与税がかからないと判断することはできません。具体的な課税関係については、遺産分割協議書の内容や実際の取引状況を踏まえて、税理士や税務署に確認することが重要です。

• �@ 売却する不動産の表示が不明確

「父親の実家」とだけ記載している場合には、土地や建物を十分に特定できないことがあります。登記事項証明書などを確認し、対象となる不動産を明確にします。

• �A 単独取得と換価分割を混同している

代表相続人が単独名義で相続登記を行う場合でも、最終的に不動産を単独取得する場合と、換価分割のために取得する場合とでは、合意内容が異なります。協議書には、その違いが分かるように記載することが重要です。

• �B 売却費用の範囲が決まっていない

売却代金からどの費用を控除するのかが不明確な場合には、後から認識の違いが生じる可能性があります。必要な費用の範囲と精算方法を確認します。

• �C 売却代金の分配割合が不明確

「売却代金を兄弟で分ける」とだけ記載するのではなく、各相続人が取得する割合を明確にします。

• �D 代表者の権限が不明確

売却活動の連絡担当者と、不動産の売買契約を締結する権限を持つ人は、必ずしも同じではありません。代表者の役割や必要な同意について確認します。

• �E 売却できなかった場合の対応が決まっていない

売却価格の変更や売却活動の継続について、相続人間で再協議が必要となる場合があります。あらかじめ対応方法を検討しておくことが重要です。

実家を売却して兄弟姉妹で代金を分けることが決まっていても、遺産分割協議書をどのように作成すればよいか迷うことがあります。例えば、次のような場合です。

• 兄弟全員で実家を売却することに合意している
• 代表相続人が売却手続きを進めることになった
• 売却費用を控除した残額を兄弟で分配したい
• 売却代金の分配割合が決まっている
• 換価分割の内容を明確な書面にまとめたい
• 一般的な遺産分割協議書のひな形では対応できない

当オフィスの遺産分割協議書作成サービス

当オフィスでは、相続人全員で合意した遺産の分け方を、遺産分割協議書として文書化するサービスを行っています。相続人と相続財産が確定し、換価分割の方法や売却代金の分配割合などについて合意している方を対象に、協議書の文案作成を行います。

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※）上記は、相続人・相続財産が確定し、協議内容が決まっている方向けの通常の文案作成サービスです。換価分割に関する追加の条項設計や資料確認などが必要な場合には、対応範囲と費用を個別に確認します。なお、相続人間で意見が対立している場合の交渉や紛争解決、相続登記の申請代理、不動産売買の媒介、税務申告などは行っていません。

まとめ｜換価分割では売却方法と代金分配の条件を明確にする

実家を売却して兄弟姉妹で代金を分ける換価分割では、単に「売却して分ける」と決めるだけでは不十分となる場合があります。特に、次の事項を確認することが重要です。

1. 売却する土地と建物を正確に特定する
2. 共同名義か代表相続人の単独名義かを検討する
3. 売却手続きを誰が進めるのか明確にする
4. 売却費用の範囲と精算方法を決める
5. 売却代金の分配割合と支払方法を明確にする
6. 売却できなかった場合の対応を検討する
7. 相続登記と税務上の取扱いを確認する

特に、代表相続人が単独名義で売却する場合には、換価分割の合意内容と登記・税務上の取扱いとの整合性が重要です。相続人全員で換価分割の内容が決まっている場合には、その合意内容を正確に遺産分割協議書へ反映することが大切です。実家を売却して兄弟で代金を分けることが決まっており、換価分割の遺産分割協議書を作成したい方は、当オフィスの作成サービスをご確認ください。

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